Bernd Ehret + Franziska Rollberg:Kapitalanlage Denkmalschutz

Wer mit Investitionen Steuern sparen will muss heute lange suchen, denn nahezu alle in der Vergangenheit bekannten Steuersparmodelle wurden abgeschafft. Übrig geblieben ist im Bereich der Kapitalanlage, wenn es um Steuern sparen geht nur noch die Investition denkmalgeschützte Häuser. Nur noch hier gewährt der Staat noch Steuerprivilegien.

Diese sind jedoch knapp bemessen, sodass sich nicht jede Instandsetzung eines Baudenkmals wirtschaftlich rechnet. Wichtig sind aber auch die Höhe des Einstiegspreises, das Mietniveau und die Vermietbarkeit am Standort sowie der zu erwartende Wiederverkaufswert der lmmobilie.

Zusätzlich muss man gerade bei Denkmalschutzimmobilien auch das Thema „Bauqualität“ im Auge haben. Hier ist es ratsam auf einen Anbieter zurückzugreifen der den TÜV Bau begleitend mit in die Sanierung einbezieht. So können Sie sicher sein eine ordentlich sanierte Immobilie zu bekommen.

Aber auch der Standort entscheidet über den Erfolg einer Investition. So ist in vielen ostdeutschen Städten das Angebot an denkmalgeschützten Gebäuden zwar groß, doch häufig gibt es in strukturschwachen Regionen keine Mieter für die dann aufwendig sanierten Gebäude. Vorteile haben Objekte in wirtschaftlich starken Regionen wie Leipzig oder Dresden, vorzugsweise Bauten in Lagen die an den ÖPNV angebunden, Bauten im ländlichen Umfeld sind daher, auch bei einem niedrigeren Preisniveau eher nicht zu empfehlen.

Objekte an solchen Standorten erzielen dann in der Regel auch einen ansprechenden Wiederverkaufswert und machen die Investition zur lohnenden Kapitalanlage. Der Staat belohnt Kapitalanleger für den Erwerb und die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien mit lukrativen Steuergeschenken.

Attraktive Abschreibungsmöglichkeiten

Kapitalanleger

Besonders interessant sind die Steuersparmöglichkeiten für Investoren, die eine denkmalgeschützte Immobilie fremd vermieten. Über einen Zeitraum von insgesamt zwölf Jahren können sie in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. In den vier Folgejahren sind es dann sieben Prozent.

Eigennutzer

Für den Eigentümer, der die Wohnung oder das Gebäude selber nutzt, fällt die steuerliche Förderung etwas geringer aus. Er hat aber immerhin die Möglichkeit, über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten abzuschreiben.

Als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten in beiden Fällen die nach dem Immobilienkauf angefallenen Sanierungskosten.

Weitere Abschreibungsmöglichkeit

Weitere Abschreibungsmöglichkeifen bestehen bei den Anschaffungskosten. Gebäude bis zum Baujahr 1924 können über die Dauer von 40 Jahren mit jährlich 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Ab dem Baujahr 1925 beträgt der Abschreibungssatz jährlich zwei Prozent über eine Dauer von 50 Jahren.

Wer als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie sein Objekt vermietet, kann darüber hinaus auch noch die Nebenkosten und die Kosten der Finanzierung steuerlich geltend machen.

Damit sich der Steuervorteil einer Investition in eine denkmalgeschützte lmmobilie auch rechnet, ist bei der Auswahl des Objektes mit Sorgfalt vorzugehen. Das Angebot in Deutschland ist mit weit über 800 000 Denkmälern reichhaltig. Das sind immerhin 5 Prozent aller Bauten in Deutschland.

Der Erwerb und die Sanierung einer denkmalgeschützten lmmobilie sind an Regeln gebunden, die über den Umfang der steuerlichen Vorteile entscheiden. Daher ist für Investoren, die über keine Erfahrungen in diesem Bereich verfügen, die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Bauträger empfehlenswert.

Richtige Reihenfolge

Bereits beim Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes kann die falsche Reihenfolge den Steuervorteil gefährden.

Wichtig ist, dass bevor mit den Baumaßnahmen an einem zu sanierenden Gebäude begonnen wird, zunächst der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Dem Käufer eines bereits vollständig oder teilweise sanierten Gebäudes entgehen die lukrativen Abschreibungsmöglich, denn abzugsfähig sind lediglich die Kosten, die nach Abschluss des Kaufvertrages angefallen sind.

Denkmalbehörde mit einbeziehen

Vor Beginn der Arbeiten am Gebäude muss zwingend die denkmalschutzrechtliche Genehmigung vorliegen. Zuständig ist die jeweilige „Untere Denkmalschutzbehörde, denn Denkmalschutz ist Ländersache. Die Bescheinigung der Behörde entscheidet auch über den Umfang der Abschreibungsmöglichkeiten. Darin ist zum einen festgelegt, welche Auflagen die Behörde an die Sanierung des Gebäudes stellt. Was ist steuerlich abschreibbar
und was nicht?

Zum anderen ist dort aber auch aufgeführt welche Maßnahmen als förderwürdig eingestuft werden. Denn steuerlich begünstigt sind nur solche Modernisierungs- und Sanierungskosten, die der Substanzerhaltung des dcnkmalgesehützten Gebäudes oder der sinnvollen Nutzung dienen. Dazu gehören beispielsweise der Erhalt von Verzierungen an der Außenfassade ebenso wie der Einbau moderner Heizungs- und Sanitäranlagen. Die sprichwörtlichen goldenen Wasserhähne treiben zwar die Kosten in die Höhe, erhöhen aber letztendlich nicht den steuerlichen Vorteil.

Abschreibungsmöglichkeiten

In den neuen Bundesländern gelten derzeit 80% als Abschreibungssatz als durchaus „normal und üblich“, da im Gegensatz zu den alten Bundesländern der Anteil des Grundstücks und der Anteil der Altsubstanz nicht in der Höhe angerechnet wird wie in München, Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart.

Wer bei einem Sanierungsprojekt mit einem Bauträger zusammenarbeitet, sollte überprüfen ob die im Gesamtangebot veranschlagten Abschreibungsmöglichkeiten realistisch sind. Wird vom Bauträger der abschreibungsbegünstigte Kostenanteil mit über 90 Prozent ausgewiesen so ist zur Vorsicht geraten.

In solchen Fällen ist eine Bestätigung vom Bauträger über die Anerkennung der Bemessungs-grundlage durch das Finanzamt hilfreich.

Vorsicht bei ‚Modellhafter Gestaltung“

Anders als Steuersparmodelle aus dem Fondsbereich, wie beispielsweise Medienfonds, gilt der Verkauf denkmalgeschützter Immobilien an Kapitalanleger nicht als „modellhafte Gestaltung‘ Die liegt nur dann vor, wenn lmmobilien in. eine Fondskonstruktion eingebunden werden. Bei der Beschränkung des Verlustausgleiches im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen hat der Gesetzgeber die denkmalgeschützte Immobilie dagegen ausdrücklich ausgenommen. Sofern keine „modellhafte Gestaltung“ vorliegt, profitieren Erwerber weiter von den Steuervorteilen beim Kauf und der Sanierung einer denkmal- geschützten lmmobilie.

Modellhaftigkeit

Zur Vorsicht ist Anlegern geraten, wenn beim Kauf der lmmobilie weitere Nebenleistungen wie die Finanzierung oder eine Mietgarantie im Paket vereinbart werden, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. In solchen Fällen liegt eine „modelIhafte Gestaltung“ vor, und es droht der Verlust der Steuervorteile.

Bei der Finanzierung empfiehlt es sich auf Partner zurückzugreifen, die über Erfahrungen in der Bewertung denkmalgeschützter Objekte verfügen. Darüber hinaus sollte bei der Planung berücksichtigt werden, dass die Finanzierung auch über die steuerliche Förderung von zwölf Jahren hinaus gesichert ist.

Steuerlicher Freibetrag

Die Steuerentlastung beim Kauf und bei der Sanierung einer denkmalgeschützten lmmobilie muss nicht lange auf sich warten lassen. Daher sollte sich der Steuerzahler die zu erwartenden steuerlichen Verluste aus der Denkmalschutzabschreibung auf die Lohnsteuerkarte eintragen lassen und so eine Reduktion der Steuerlast im Voraus bewirken.
Möglich ist dies im auf Kauf und Fertigstellung der denkmalgeschützten lmmobilie folgenden Kalenderjahr.

Erfolgt beispielsweise die Fertigstellung im Herbst 2O09, so kann die Eintragung auf der Lohnsteuerkarte noch 2009 für Entlastung sorgen.

Zusammengefasst

Die denkmalgeschützte lmmobilie erfüllt vielen Menschen den Traum vom individuellen Wohnen. Diese Aussicht allein ist schon lohnenswert Wer darüber hinaus bei Planung und Durchführung ein gutes Händchen beweist, ganz gleich ob Kapitalanleger oder Eigennutzer, kann sich auch an den lukrativen Steuervorteilen erfreuen.